降房价去杠杆，比想象中更难

不管你愿意或不愿意，我们都被房地产绑架。

3月注定是不平凡的一个月。

国际上美联储刚刚宣布加息，国内紧接着又一轮楼市调控加码。三周时间里，有22个城市出台措施调控楼市，其中，包括北京、广州在内的17个城市升级了限购限贷政策，升级力度还不小。比如:北京“认房又认贷”，二套房首付门槛达到全国最高。其实也没啥，上海之前类似;在广州，非户籍人口购房门槛从3年延长到5年;本轮调控还从一线城市、热点二线城市扩展到了三四线城市，比如北京周边的河北涿州、河北张家口的崇礼区等等。

一时间，楼市拐点说又甚嚣尘上。

怎么个拐法?还是那句话:需要观望。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)注意到，多城调控细节或有不同，但思路还是高度雷同，就是控制需求端。而这个套路也不新鲜，过去调控几乎都是如此。而过去的调控真的让房价下降了吗?显然没有。从这个角度而言，很多人恐怕要怀疑，调控的效力。

与此同时，由国发中心主办、中国发展研究基金会承办的“中国发展高层论坛2017”上，全国社会保障基金理事会理事长楼继伟先生，在论坛发表的午餐演讲非常有意思。

他说:应对金融危机应当适度加杠杆，各国也确实都在适度加杠杆，包括货币政策和财政政策加杠杆，阶段性地增加总需求，防止危机快速蔓延，并且抓紧进行金融监管和结构性改革，以提高全要素生产率。

他还提醒:货币财政加杠杆给出了经济稳定的幻觉，不愿意忍受改革的阵痛。“货币政策和财政政策买来的时间如果浪费掉了，政策空间会越来越小，最终需要在紧货币、紧财政的条件下进行改革，阵痛会更加剧烈，就更难凝聚共识，容易滑向左倾或者右倾的民粹主义。

在他的位置上，楼理事长能把话说到这个地步不容易。同时也恰恰说明了，现阶段我国货币杠杆高到什么地步?才能让前财长说得这么赤裸裸。也足以对经济前景忧虑。

现在的情况是:有钱的加杠杆炒房，没钱的加明显杠杆确保刚需。不管你愿意或不愿意，我们都被房地产绑架。

另外还有一个非常值得注意的现象是:债市远没有真正平静下来。尽管去年底债市的流动性风险消除，但是现阶段，有一些反常的现象让人不得不担忧:1、大行理财产品收益率高于平均水平。一般而言，大行的理财产品都是最低成本，现在居然罕见的高于整个银行体系的平均水平，这说明什么?很可能是整个银行体系资金出了困难。

不少研究者都发现和指出了这个问题;

第二个现象是，银行大规模发行同业存单，其利率中枢为2015年二季度以来的最高水平，接近4.5%。一直以来，同业存单的利率大部分时候都远远低于理财产品收益率;而现在呢?几乎与其持平，甚至还高，这说明资金需求强而且十分迫切;

此外，相较存款类金融机构，非存款类金融机构获得资金日益困难，成本很高。自2月初至今，存款类金融机构的回购融资成本提高了近30个基点，非存款类金融机构却大幅飙升100多个基点。考虑到非存款类金融机构在银行间市场4万多亿元的回购融资中占比高达30%以上，这种结构性矛盾是相当突出的。基于以上种种，流动性的风险远未消除。

流动性风险一向被视为金融体系的最大威胁。2008年美国金融危机，那么多金融大咖机构的倒下，原因都是受到挤兑、资金抽逃、无法继续融资。最终危机蔓延至整个国家，美国经济到崩溃最危险局面。

从逻辑上来看，债市的风险，对于楼市来说是利好，但风险不能过大。只有债市有危机，才有可能去杠杆，包括地产杠杆。明白吧，很赤裸裸。从楼市过去的经验看，一定的调控目标是必须的——交易不能继续那么火，但调控是否意味着房价会跌?杠杆游戏(ID:zhangyinyin0903)持保留态度。张银银在往期多篇文章中也提到了，调控一定程度上是楼市泡沫的保护伞，不是不让涨，是要稳中微涨。

结合楼理事长的讲话，和最近的国际国内市场表现，我们似乎不得不坚持货币政策的稳健中性，避免信用过快扩张。推高杠杆，这是很难持续的，并不能带来经济的有效增长。但降杠杆，似乎怎么算今年都还是只增不会减。债务杠杆金额本身不变，做大资产分母，降低杠杆率，说起来容易。分母不扎实，一旦有个啥灾，啥后果?最大资产似乎还是房产、土地，这是否意味着房价敢跌?我只能呵呵了

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